東京都下町葛飾区で開業中の税理士　細谷智康のつぶやきブログ

キャッシュで自宅購入の出来る方ならば問題はないのですが、大半の方はローンを組まれると思います。管理人もそんな一人です。

さらに購入物件は、家そのものが既に存在するケースならば良いのですが、注文住宅のようにこれから家を建てる方は一つ大きな矛盾にぶつかります。

建築会社から物件の引渡を受ける唯一の条件は残債をすべて支払うこと。これだけです。しかしこの残債がローンを実行することで可能となる場合に摩訶不思議な現象に見舞われます。

オーソドックスに引渡後から逆に遡ってみていくと

引渡済　←　ローン実行（残債決済）　←　金融機関抵当権設定　←　所有権保存登記　←　建物表題登記　←　物件完成

上記が一般的な大まかな流れ

ここで起こりうる矛盾というのが、物件が完成しないことにはローンを実行できず、ローンが実行できなければ建物は引き渡されないということです。

所有権保存登記を行うのが建築業者なら問題ないのですが、いくら物件の引渡前とはいえ自分の土地に他人の家が登記されるのが許されるはずもありません。

そして自分のものとして所有権の登記を行いたくとも、ローンを実行していないので自分のものでもない。これを認めてしまうと建築代金を支払ってもらえない可能性が建築会社側にあります。

そこでつなぎ融資ローンというものがあり、物件が完成し、所有権保存登記を行う（登記上は自分のもの）ことが出来るように、住宅ローンと同額の短期融資を受けることで、保存登記を認め、晴れて住宅ローンの実行が出来た際には、つなぎ融資の元本部分に充当します。これで建築会社は請負代金を取り損ねることはありません。

例え数日分の利息とはいえ金額が金額ですので、このつなぎ融資って非常に無駄に感じませんか？

そもそも、表題登記と保存登記、抵当権設定登記が同日同時完了すれば発生しない問題です。でもさすがお役所的というか、それぞれの登記について個別の審査が設けられ、かつ、それぞれの審査に1週間前後の日数を要します。

抵当権の設定だけは、金融機関指定の司法書士であれば、抵当権の登記申請日＝融資実行日となりますが、これは金融機関の好意を前提になりたっています。申請をした＝登記が完了したということにはなりません。

今回予算を少しで削減しようと、表題登記と保存登記は自分で行うことにしましたが、抵当権設定の登記申請日までに間違いなく保存登記が完了している必要もあり、なかなか気の休まる日というのがありません。

今日も法務局へ登記相談に出掛けたくらいですから。

表記の件、諸事情により自宅を新築する計画を前倒しすることとなり、
帰省から戻って以降は仕事以外にかなりの時間を取られて参っている状況です。

一般的には一生涯で一番大きな買い物であるにも関わらず、業界特有のいい加減さも相まって慎重に計画を進めている真っ最中です。

立派な仕事をされる方々も多くいらっしゃるとは思いますが、土木建築業界においては工事原価が一般の方にはさっぱり分からず、かつ、責任範囲も不明確なため、俗に言う欠陥住宅などの住宅トラブルが起こるのだとつくづく思います。

すでに製品が完成流通しているものであれば、製品評価が安易に行え、かつ、一番安価なものを選ぶことも容易なのですが、無の状況からこれから建築を行う注文住宅という性格上、私の考えとしては、適正原価に適性利益が上乗せされた価格を下回ってまで値引き交渉をするメリットは全くないと考えています。

不相当なディスカウントを行えば、最終的に材料費の削減、現場の職人さんの人件費を削りモチベーションを下げてしまう、これが欠陥住宅に繋がるものと思うのです。

かといって、不相当に高額な対価を支払っても、それに見合う建物が必ずしも出来上がるとは限らない。これがまた頭を悩ませます。

最終的には関係各位のモラルの問題なのですが、新築計画についてこれから少しづつ更新をしていこうと思います。

当たり前のことですが自分が直接関わる仕事については、提携先を含めて責任を持って行える自信と自負があるのですが、今回ばかりはすべての事象を検証できるスキルを持ち合わせていないため、これから先どうなることやら。