東京都下町葛飾区で開業中の税理士　細谷智康のつぶやきブログ

関東大震災は近々でやってくると言われている昨今、住宅ローンという気の遠くなる年月の借金をこれから抱える身としては、新築時に火災保険及び地震保険は検討すると思います。というか家財の新調費用を削ってでも入るべき諸費用です。

管理人の身ではこんなことがありました。

まず大和ハウス関連会社の推す提携火災保険。金額だけ見れば高額ですが25年の長期前払として見ればさほど悪くありません。

金銭的に麻痺してきて物欲ばかりが先行してきた新築計画の終盤はどうしても予算的が厳しくなります。すると、一度にまとめ払いは出来ないが年払いならば･･･と検討するようになります。ローン実行後はなるべくキャッシュフローを良くして繰上返済に回すべきものなのでこれはやっては駄目です。

さらに火災保険は新築時の特典で、長期で入ればこそ受けられる割引率のある保険商品ですので他の予算を削ってでも加入して下さい。（金融機関によっては加入が強制される場合もあるそうです）

地震保険については長期割引は全くありませんので単年契約で良いと思います。今の料率が上がるリスクはありますが、下がる可能性も捨てきれず、損害の全額が保証されるものでもありません（例外として、代理店によっては火災保険同様に全額カバーの超保険もあるそうです）。

そして大和以上に良かったのが金融機関提携の火災保険。債務者（私のようなローン契約者です）向けの団体割引が効いて、非常に安価な保険に加入することが出来ます。

上記団体割引が効く条件は、提携金融機関を通した申込みであること、債務者向けですので住宅ローンが必ず残っていることが条件です。繰上返済などで完済間近な人の場合には完済をされる前、言い換えれば必ずローンが残っている状況において、新たに保険の再契約（期間延長）を申込むことをお勧め致します。（団体割引の特典を受けたい場合）

それとうっかり損をしそうだった点がもう一つ。

家本体に関しては、事故発生時の保険金が、時価評価額（年々価値が減っていきます）ではなく再建築価格（新築時の価格まで保証されます）となるような保険を検討されると思います。保険料が安いからといって、事故発生時に建替えられないのでは本末転倒ですしね。

そして問題となったのが家財保証の部分。

事故発生時、家は新築価格の保証が付されていますが家財部分については時価評価であることが多いです。しかも家とは違い数年経てば価値はほとんどありません。この部分の保険内容を見直すことで大幅に保険料を下げることが可能です。

管理人の場合、大和の見積りが家財500万円に対して、銀行の見積りが1,900万円。

今後数十年、住宅ローンをせっせと返さなければならない身に、一時であれそんな高額な家財を蓄えられる余裕なんて有り得ません。しかも、すぐに価値が減少してしまうという。

実は家本体の火災保険に対しては何ら問題ではないのですが、この家財部分の保険が一部で問題となっているようです。

1,900万円の保険をかけたからといって、例えば100万の財産が消失したら1,900万円の保険がおりるわけがなく、100万円の価値しかなければ上限はどんなに頑張っても100万円。

この無駄に支払う保険料部分（実態と乖離）が問題となっているそうです。絶対にもらえるわけのない保証に対し保険料を支払うことは、仕組みさえ知っていれば誰もしないと思う。誰から問題となっているそうです。

今は財産が余りなくとも長期の話となればもしかしてもしかする？？と高額な保証をかけたくなる気持ちも分からないでもないのですが、それならそれでその時に保険の契約を見なせば良いと思うのです。

管理人が今後10年の間に運良く家財に1,900万円も浪費のできる身分になるのであれば、それ以前に住宅ローンは完済しているでしょうし、完済する前に火災保険の見直しをするでしょう。

なので、家財部分に対する保証内容については、家族一人あたり400万円をかけるのが目安と言われると思いますが、最低でも今後10年のビジョン（ローンの返済プランと資産形成）を想定して、地に足の付いた保証分を選ぶのが良いでしょう。

ついでに保証料について。

間違いなく10年内に完済する目処が立っているのであれば金利上乗せタイプの方をお勧めしますが、それ以外の方なら最初は無理してでも一括払いを選択される方が良いでしょう。

最初に楽をしてキャッシュフローが悪くなるよりも、当初無理してでもキャッシュフローを良くするのが早期完済への近道ですし、今の超低金利状態がこの先も永続するとは限りません。まして、収入が増えるインフレ局面ならばいざしらず、収入が年々減少する傾向にある昨今において、問題の先送りは危険極まりない。

先日の続きであるシビアにならざるをえない状況について。

まんまタイトルの通りなんですが、余り深く考えていなかった住宅ローンがここにきて難敵です。

管理人は、趣味趣向など気に入ったものについて、家電芸人よろしく買いたいときが買い換えどき！更に、スペックで迷ったら大は小を兼ねるのモットーで普及品よりも最上位！で良いじゃない。

上記を地でいく、俗に言うスペック厨でもあります。

そうはいっても普段の生活は、浪費家でもなく、かといって倹約家というほどでもなく、気に入ったものだけアンバランスな一点豪華主義なので、同世代と比べれば割と貯蓄＝頭金があります。

そこが盲点だったというか、新築計画の総額に対しての借入割合は余り高くなく、審査は容易と高をくくっていた節がありました。

さてここからが本題です。これから住宅ローンを組もうとする方は、どこまでが住宅ローンの範囲で借入できるのかどうか考えたことはありますか？

すべてがすべてハウスメーカーなり、工務店なり、不動産会社なりで契約するならその全額が借入対象とすること「も」出来ます。

何も無い新築の状態ならば、家財道具や家電一式などこれから揃えなければならないものは山ほどあります。土地にしても目安として物件価格の1割前後と言われる外構費用もかかります。

上記を少しでも安くあげようと施主支給or他の業者に手配すると、まず住宅ローンに組み込むは出来ません。

ではどうするか。

現金で支払えれば良いのですが、別途ローンの支払をするとなれば二重ローンのリスクを抱えることとなります。

管理人も外構、エアコン、トイレ、建具など、金額の大きなものほど施主支給or別業者としました。結果、ハウスメーカーの請負金額は押さえることが出来たものの、住宅ローンで組める金額も必然的に下がってしまいました。

最も低利な金利負担、世帯キャッシュフローを考えれば、必要なものはすべて住宅ローン内で賄えると、先々の生活設計が非常に建てやすくなります。

何事も経験してみなれば分からないもの。

少しでも予算を下げるためには施主支給はとても有効なのですが、手元資金は出来るだけ残し、住宅ローンの比重を高く組むことを考えた場合、敢えてハウスメーカーで請け負えるものはすべて請け負って貰う、その上で値引き交渉なり、サービスを求めるのも必要だと思いますよ。

足りない予算は優先順位から外構予算で帳尻を合わせる（クローズからオープン外構にするなど）ことも可能なので、注文住宅の場合には、家だけでなく新居で生活する上で全体として幾らの予算（予備予算は少し多めに）を組む。資金計画は、どれだけ自己資金が用意でき、ローンはどれだけ組めるのか（ローンシミュレーションよりも厳し目に）を考えないと、余裕があると思っていた蓄えがハウスメーカー以外に即金で流れ、当初借入予定額よりも増えてしまったローン審査の方が厳しくなっちゃいます。

一生に一度買えるかどうかの新築です。

予算内で、少しでも大きな家、設備の整った家にしたいのが人情ってものですが、給与所得者と比べて厳しい個人事業者としての審査を受けている最中、余裕があったはずの手元資金がどんどん減っていくと、先日の家具の話ではないですが、おいそれと衝動買いをするわけにはいかんというのが今回の教訓です。

本日の話題は、住宅ローンについて。

マンションにしろ戸建てしても、一括現金で購入される方はごく希で大多数の方は住宅ローンを組まれて購入されていると思います。

経済不況の現在、制度設計に問題のあったゆとりローンや、ボーナス返済をローンに組み込んでおられた方にとっては、せっかく手に入れられたマイホームを手放さざるを得ない状況に追い込まれています。

何故そのような状況に陥ってしまっているのかについてですが、ゆとりローンにしてもボーナス返済にしても、それぞれ雇用の安定と賃金の上昇を前提とした返済計画が、今の経済状況にマッチしていないことが大きな理由です。

一般的には年収の2割が無理の無い返済計画であると言われていますが、肝心の年収は好況と言われてた小泉政権下において上昇するどころか現実問題としては減少傾向に陥っているためです。

マイホームを資産価値の観点から見ると、通常の使用下で減少するよりも早く資産価値の目減りを起こしています。

仮にマイホームを手放す結果となっても、ローンだけが残される状況ではたまったものではありません。

事業仕分けや扶養控除の廃止などで確保した財源を、子供手当てや高校の無料化などに充てることを民主党は政策に掲げていますが、景気対策としてこの住宅ローン問題をどのように解決するのか管理人は注視しています。

管理人も住宅ローンの利用を前提に自宅兼事務所の新築を計画しているため、どのような対策がなされるのか正直なところ気が気ではありません。

マイホーム所有者だけが有利となる政策は批判を浴びるかもしれませんが、同様に、子供手当て、高校無料化についても、該当する子供がいない家庭にとっては増税となることから、課税の公平は守られておらず、年末に掛けて民主党の政府税制調査会がどのような舵取りの方向性を見せるか関心を持って見守りたいと思います。