東京都下町葛飾区で開業中の税理士　細谷智康のつぶやきブログ

関係者にとって注目の判決が本日最高裁においてありました。

簡単にいうと・・・

不動産賃貸借契約において、一部地域では商習慣として契約更新時に更新料を支払う契約があるのですが、消費者金融の過払い金返還訴訟の発端ともなった消費者契約法（消費者の利益を一方的に損なう契約は契約それ自体が無効であるとする法律）に基づけば不当であるとして、高裁レベルでは違法とする判決、合憲とする判決それぞれに分かれ、その最終判断が最高裁に委ねられていたものです。

結論は、更新料契約は有効で、更新料の有無を確認して賃貸借契約を結んでいる以上、無効とするには経済合理性から見ても無理がある。というような判決です。

単純に、賃借人の側に立てば更新料は無効であると考え、賃貸人の側に立てば有効である。言い換えれば、店子と大家の争いであると考える人は思慮不足かもしれません。


不動産賃貸経営についてまず考えてみます。

大家さんとしては、今は建物さえ建てれば良いのではなく、今はテレビにエアコンなど必要な家財一式までを揃えているところも珍しくありません。土地をもともと持っている前提で考えれば、更地で持つより居住用賃貸にすることで固定資産税が安くなり、相続税評価額を下げることも出来るので、現金を子孫に残すより有効である。更に、お金を借りて建てればその負債分の差額も相続税を下げる要因になりますよ！

上記のような営業トークで建築会社の人が土地持ちの方に接します。

実際に建ててみると、当初設定した賃料は毎年下がりつづけ、一方、修繕費用は年々増え、かつ、老朽化による空室リスクも増えていきます。更に、借り入れた資金の返済も当然あるわけで、持たざる方々からは不労所得はけしからんと揶揄されますが、不動産賃貸経営それ自体は決して順風満帆なものではなく、素人が手を出せば相続税対策に有効であるその1点のみしか保証がされていません。

更に、税金計算上において、店子が家賃を支払わない分についても貰ったものとして税金を支払わなければならず（裁判等で取れない事が確定した時に初めて戻ってきます）、また、家賃滞納をされてもそうそう簡単には追い出すことも出来ず、更に、滞納常習者によく見られることとして好き勝手に部屋を散らかしまくり、強制執行をかけて出て行ってもらっても、家賃の大半は未回収、原状回復費用は当然回収も出来ずに泣き寝入りということも起こりえます。
※そんな馬鹿な！と思われるでしょうが、職業柄、間接的に関わっているので毎年1件以上あります。

不動産投資を行う場合には、投資効率10％以上が一つの目安とされますが、そういったリスクまで含めると不動産賃貸（特に居住用物件）で10％の利益を生み出すのは非常に難しいのが現実です。

大家側で損をする＝店子側で得をするの論理に立てば、それだけ借り主の権利が異常なほどに保護されているのが今の法律です。

税理士家業を営んでいると、不動産賃貸業を営んでいる方がクライアント先にいて、必然的に、大家側を養護しているように思われるかもしれませんが、決してそうではありません。今回の更新料返還訴訟についても、巡り巡って借り主側に不利益を被る可能性の方が高かったと言えます。

まず不動産賃貸経営が皆さんが思っているほど、順風満帆なものではないことは先ほど述べました。

大家さんサイドを悪く見ると、月々の家賃を少なく見せるように更新料を設定しているかもしれません。ただこれ、店子側から見れば、再更新さえしなければ契約期間中は安い家賃で住める。言い変えれば、更新料分を毎月の家賃に上乗せされてしまうと、将来出る予定の人も支払ういわれのない更新料を負担していることとなり損となります。

具体名までは挙げませんが、保証人、更新料、礼金、敷金など月々の家賃以外は一切負担無しをうたうところがあります。

本当にそうでしょうか？

それだけで経営が成り立つわけがなく、実際には名前を変えて、システム料？だとか、保証金？だとか、手を変え品を変えて店子側が負担していることが多くあり、上記で挙げた負担より結局は高くつく。そういったことが多々あります。

優良な店子さんが大半なのはもちろん事実なのですが、大家側が何百棟も持っていれば別ですが、1軒でも不良な店子さんがいるだけで黄色信号となるくらい不動産賃貸経営にはリスクがあります。

契約する権利、継続して住む権利、更に何時でも出て行ける権利を店子さんは持っていますが、大家は契約する時に選択する権利はあっても住まわせる義務を負っている限り、リスクを踏まえて賃貸物件の供給が滞れば、結果、賃料の値上げに繋がり、店子側が損をすることとなります。

過払い訴訟に続くバブルを期待していた弁護士、司法書士の方には申し訳ありませんが、大家にとっても、店子にとっても、今回の更新料返還訴訟が棄却されたのは双方にとって良かったと私自身は思います。

本日、注目の東京電力の株主総会が開催されました。

株主提案として原子力発電事業が議案として挙げられていましたが否決、会社側提案の各議案が賛成多数と、当初考えられていた通り、損保生保、信託・銀行、東京都、一部上場企業など安定株主が東電側に意見するものでもなく、長時間の株主総会ではあるものの何のことはないしゃんしゃん総会です。

村上ファンドや外資による物言う株主が一頃話題をさらいましたが、それ相応の株式を保有していなければ権利を行使することは出来ず単なる泡沫株主に過ぎません。

上場企業でも希に株主提案が通ることはありますが、目先の利益だけを考える外資が連合した場合や大株主単体で過半数を有しているようなケースでもない限り、なかなか通らないのが現実ですね。

とまぁ上場企業の株主総会においては大口投資家以外は何ら手立てがないのか・・・という事になりますが、今回の東電に関する限り、株主代表訴訟という手段が残っています。

株主個人が東京電力又は役員個人若しくはその両方に対して賠償請求が出来るようなイメージがありますが、実際には株主が会社の代わりに役員に賠償請求を行うものです。ですので、訴訟を起こした株主が直接利益を受けるわけではなく、棄損した会社の財産の回収や社会的な信用度の回復などによって株価を上昇させるなど間接的に利益を得るものとなります。

原発廃止議案は良いとして、直接お金にならないような株主代表訴訟まで持ち込むことを考えている株主がはたしてどれだけいるのか。株価の下落だけでなく更に弁護士報酬などで身銭を切る。本当に東電を憂いている株主がどれだけいるのか今後見守りたいと思います。


さて

上記のような大手の話は別として、我々税理士が関与する中小企業に目を向けるとどうでしょう。社長さん一人が株主であるとか、ごく近親の家族だけが株主である場合、これも波風が立つことはほとんどありません。

ただし注意しなければならない点があるのも事実です。

相続トラブルに通じるのですが、会社を生かすも殺すも＝株主（かつ過半数超）ですから、相続で揉めてしまえば会社が無くなってしまうことも十分起こりえます。

また、資金調達の手段として増資を引き受けた相手先が良からぬ人であった場合、保有割合によっては会社の将来を左右しかねません。非公開会社の場合には、通常、譲渡制限を設けることで、良からぬ他人に株式保有されることを防ぎますが、当初増資を引き受けた人が良からぬ人だった場合には手立てがありません。

景気低迷が続き新規法人の設立件数が減っている昨今、設立資金不足を解消する方法として共同出資により会社を設立する相談を受けることが希にありますが、基本的には共同出資をしない方向で提案をさせて頂いています。

出資を受ける最大のメリットは借入金と違って返す必要のないお金が調達できる。その一点に尽きますが、将来のリスクを排除するならば借入金とし、どうしても返済出来ない場合にはDESといって債務を株式へ転換させる方法もあります。

税務的には広く浅く株主になってもらう方が遙かにメリットが生まれるのは事実なのですが、仲違いを起こしてしまったら即会社の存続に赤信号が灯ります。

節税ばかりに目を向けているといつの間にやら黒字倒産の憂き目にあってしまったという話と同様、株主構成についても、リスクとメリットを天秤にかければほどほどが良い。

本日は東電の株主総会だったので、中小零細企業における株主構成についてさわりだけ述べてみました。

せっかく都道に面した立地に自宅兼事務所を構えるわけで、集客効果を多少は期待しつつ、歩いて通える駅前立地の目立つような場所ではないので、車目線の来訪者に事務所の場所が分かること。

今回の新築計画で拘った部分として、家内は当然のことながら家そのものですが、管理人としては事務所を1階に構えることが最大の拘りだったので、それに付随する看板には拘ってみました。

飲食店を除く一般的な業務用看板のポイントは

①そこに会社若しくは事務所が出来たことを看板によって知らせる
②行き交う人や車に対する刷り込み効果
③会社若しくは事務所が必要となった時に、あっ！そういえば･･･と思わせることが大事
④看板を設置後に即効果のあるものでもなく、1年以上の時を経て初めて集客効果が出てくるもの

上記4点が大事なのだそうで、事務所の存在、連絡先、駐車場の案内、これら3つを目立たせる看板作りをしました。




無難に袖看板（費用も比較的安価）を当初は考えていたのですが、ありていの看板より、病院にあるような看板が良い！この家内の一言で、当初想定していた予算（少額減価償却資産の特例の範囲内）で収まらず結果倍以上に膨らむ。減価償却の耐用年数は3年で、法人ならば基本定率法、個人であれば基本定額法が法定償却方法となります。

節税の基本として何が何でも定率法を採用すべきという論調を見かけることがありますが、こと個人事業に関しては必ずしもそうとも限りません。

特に今回の管理人のような事務所と自宅を新築する場合、住宅ローン減税を効果的に受ける（前提として納めるべき所得税・住民税がある、専有部分の1/2以上が自宅であり、かつ、ローン控除は自宅部分のみに対応する分が適用）ため、費用の先送りを検討することも場合により必要となります。

希に勘違いをしている方がおられるのですが、そもそも納めるべき税金がなければ還付若しくは控除とはなりません。既に納めるべき税額が0円の方は、医療費控除の申告をしても、住宅ローン控除の申告をしても、国庫負担で対応する税金が還付されることはありません。
※住宅ローン控除に関しては、翌年以降にも影響を及ぼすため、還付がなくとも必ず申告をするようにして下さい。

話は戻って看板になりますが、直接お金を生むものでもなく、飲食店のように一見の方を集客するものでもなく、まして病院のようにクリアな清潔感を感じさせる必要性は全くないので、顧問先が同じような場面に遭遇したら費用対効果を考えて反対をしていたと思います。

会社の看板＝外部への顔なので、長期的に考えれば予算の許す限り厚化粧を施すべきなのですが、昨今の経済情勢から考えるに、即効性の薄い広告宣伝費用はなるべく削減し、その分、少しでも資金体力を温存すべきでもあるからです。

売上増加の提案だけみると、コンサルティング業の方に対して失礼かもしれませんが非常に簡単。広告出稿を増やせば売上は勝手に付いてきます。

売上だけに着目するのではなく、最終的に幾らが利益となって会社に残るのか、お客様になるべくリスクを負わせることなく、資金を減らさないことが税理士における第一義的な考え方です。

そうはいっても多少の出血は厭わないと、昨今の経済情勢の中、売上増どころか会社を存続させるのも難しいのが現実です。

絶対損のでない投資というものは無いので、リスクを取るにしても、カバーのしきれる範囲を見極められることが、税金計算や節税提案だけなく、中小企業とともにある我々税理士に課された新たな使命なのではないかと思う今日この頃です。

日本振興銀行の木村剛元会長ほか経営幹部の逮捕について、中小企業の中には借入をしている会社が多数存在し、我々税理士としても今後の動向は非常に気になるところです。

中小企業では良くも悪くもワンマン体制が常ですから、木村容疑者の知らぬ存ぜぬという言い訳は非常に見苦しい限りです。

話は少し飛びますが、上場企業役員のうち年間1億円以上の報酬を得ているものは有価証券報告書への記載が義務付けられました。

国際的な大企業の社長ですら思ったよりも報酬が少ないという方の方が多いのではないでしょうか。逆に欧米諸国の役員報酬は異常に高すぎるとも思うのですが、上場企業の役員が思った程の報酬でないというのが上記ワンマンへと繋がります。

サラリーマン社長と、創業社長との大きな違いは、背負っているものの違いが報酬に比例していると考えます。

特に同族会社であれば、業績さえ良ければ誰に咎められるわけでもなく青天井の報酬を得られるかわりに、業績が悪くなれば私財を投げうってでも会社を存続させる気概というものを持ち合わせています。

時に会社に対してであったり、時に社会であったり、名経営者と呼ばれる方々は、莫大な富を得る一方で還元も行っていました。

さて、木村容疑者についてはどうでしょう。

記事を見る限り、株価暴落前に持株を処分したり、親族企業に多額融資を行ったりと、本当か嘘なのか管理人には判断は出来ませんが、SFCGの大島容疑者と同類なんでしょうか。

税理士業を続けている限り、何十億もの資産を作るのは難しいのですが、管理人が同じ状況なのであれば、引き際、散り際だけは美しくありたいものです。

事務所のホームページに電話番号を掲載していると、それはもう営業電話がひっきりなしに掛ってきます。

管理人自身が株式会社リコーとはいえ、ブラック職種とも呼ばれたOA機器の飛び込み営業を経験してきたので、営業の辛さも十二分に知っています。

ですので、飛び込みだろうが電話営業だろうが、無下に断ることはないよう努めています。

ただし例外があって、電話営業に関して特に腹立たしいのが、要点を得ない話をダラダラと聞かれた挙げ句、とりあえず会って話がしたいというもの。

要点の得ない話が今日も掛ってきました。本日はその話。

マニュアルでもあるのでしょうかどれも似たような話で、ホームページで集客アップ、売上増、そのためにホームページを作り替えましょう又はサイト広告を出しましょうというもの。

今日は営業の仁義すら守れないような会社だったので、敢えて社名と番号を記載しておきます。
050-5536-6394
050-5536-6391
株式会社ジェノバさんだそうです。

釈迦に説教というのは言い過ぎですが、
ネット系サービスの根底は先行者利益ただこの一点に尽きます。

儲け話は他人に教えるのではなく自分だけのノウハウとし先行者利益を享受することがネットにおけるビジネスモデルと言っても過言ではありません。

囲い込める利益が薄くなり、先が長くないと分かった段階で情報サービスとして最後の利確行動に移ります。

本当は適当にあしらって断っても良いですし、無下にガチャ切りをしても良いのですが、営業の悲哀も知っているからこそ、話だけは聞こうと以下の質問をしています。

既存のサービスと比べ何がどう違なるのか？
時間を割くこちら側のメリットは何なのか？
上記2点を端的に説明して欲しい

これまで明確な答えは聞くことは出来ませんでしたが、相手の時間を取る以上、何かしら期待を抱かせるような話（直接営業に関係しなくとも良いと思います）すらなく、自分の言いたいことだけを言う営業ばかりで、結局は時間の無駄と思わせてしまう。

時間の無駄と思わせるだけならまだ良いほうで、先が無いと分かれば罵声やガチャ切りと、不快感まで味わせてくれる電話まであります。上記がそのものだったのですが。

営業研修ではよく耳にするお話として、アフリカの靴売りという話があります。

靴を履くという文化が全くない土地で、靴が売れるのか？という話ですが、文化が無いのだから全く売れるわけがないと思う人がいる一方、全く市場がないからこそ先行者利益を独占できる良い市場だと思う人がいる。

ネット創世記が正に上記のアフリカの靴売りそのものと言えないでしょうか。

非礼な電話を掛けてきた営業を怒るつもりは毛頭ありませんが、これから先、営業で身を立てていくつもりがあるならば考えを改め、会社の方針ならばその会社に明日無いと言えましょう。

昨日の「お客様は神様」という話と関連しますが、不景気な世の中だからこそ目先の利益を追ってしまうのではなく、今は種を蒔き、景気回復で芽吹いてから刈り取る時期を待つべきではないかと思うのでした。