東京都下町葛飾区で開業中の税理士　細谷智康のつぶやきブログ

関係者にとって注目の判決が本日最高裁においてありました。

簡単にいうと・・・

不動産賃貸借契約において、一部地域では商習慣として契約更新時に更新料を支払う契約があるのですが、消費者金融の過払い金返還訴訟の発端ともなった消費者契約法（消費者の利益を一方的に損なう契約は契約それ自体が無効であるとする法律）に基づけば不当であるとして、高裁レベルでは違法とする判決、合憲とする判決それぞれに分かれ、その最終判断が最高裁に委ねられていたものです。

結論は、更新料契約は有効で、更新料の有無を確認して賃貸借契約を結んでいる以上、無効とするには経済合理性から見ても無理がある。というような判決です。

単純に、賃借人の側に立てば更新料は無効であると考え、賃貸人の側に立てば有効である。言い換えれば、店子と大家の争いであると考える人は思慮不足かもしれません。


不動産賃貸経営についてまず考えてみます。

大家さんとしては、今は建物さえ建てれば良いのではなく、今はテレビにエアコンなど必要な家財一式までを揃えているところも珍しくありません。土地をもともと持っている前提で考えれば、更地で持つより居住用賃貸にすることで固定資産税が安くなり、相続税評価額を下げることも出来るので、現金を子孫に残すより有効である。更に、お金を借りて建てればその負債分の差額も相続税を下げる要因になりますよ！

上記のような営業トークで建築会社の人が土地持ちの方に接します。

実際に建ててみると、当初設定した賃料は毎年下がりつづけ、一方、修繕費用は年々増え、かつ、老朽化による空室リスクも増えていきます。更に、借り入れた資金の返済も当然あるわけで、持たざる方々からは不労所得はけしからんと揶揄されますが、不動産賃貸経営それ自体は決して順風満帆なものではなく、素人が手を出せば相続税対策に有効であるその1点のみしか保証がされていません。

更に、税金計算上において、店子が家賃を支払わない分についても貰ったものとして税金を支払わなければならず（裁判等で取れない事が確定した時に初めて戻ってきます）、また、家賃滞納をされてもそうそう簡単には追い出すことも出来ず、更に、滞納常習者によく見られることとして好き勝手に部屋を散らかしまくり、強制執行をかけて出て行ってもらっても、家賃の大半は未回収、原状回復費用は当然回収も出来ずに泣き寝入りということも起こりえます。
※そんな馬鹿な！と思われるでしょうが、職業柄、間接的に関わっているので毎年1件以上あります。

不動産投資を行う場合には、投資効率10％以上が一つの目安とされますが、そういったリスクまで含めると不動産賃貸（特に居住用物件）で10％の利益を生み出すのは非常に難しいのが現実です。

大家側で損をする＝店子側で得をするの論理に立てば、それだけ借り主の権利が異常なほどに保護されているのが今の法律です。

税理士家業を営んでいると、不動産賃貸業を営んでいる方がクライアント先にいて、必然的に、大家側を養護しているように思われるかもしれませんが、決してそうではありません。今回の更新料返還訴訟についても、巡り巡って借り主側に不利益を被る可能性の方が高かったと言えます。

まず不動産賃貸経営が皆さんが思っているほど、順風満帆なものではないことは先ほど述べました。

大家さんサイドを悪く見ると、月々の家賃を少なく見せるように更新料を設定しているかもしれません。ただこれ、店子側から見れば、再更新さえしなければ契約期間中は安い家賃で住める。言い変えれば、更新料分を毎月の家賃に上乗せされてしまうと、将来出る予定の人も支払ういわれのない更新料を負担していることとなり損となります。

具体名までは挙げませんが、保証人、更新料、礼金、敷金など月々の家賃以外は一切負担無しをうたうところがあります。

本当にそうでしょうか？

それだけで経営が成り立つわけがなく、実際には名前を変えて、システム料？だとか、保証金？だとか、手を変え品を変えて店子側が負担していることが多くあり、上記で挙げた負担より結局は高くつく。そういったことが多々あります。

優良な店子さんが大半なのはもちろん事実なのですが、大家側が何百棟も持っていれば別ですが、1軒でも不良な店子さんがいるだけで黄色信号となるくらい不動産賃貸経営にはリスクがあります。

契約する権利、継続して住む権利、更に何時でも出て行ける権利を店子さんは持っていますが、大家は契約する時に選択する権利はあっても住まわせる義務を負っている限り、リスクを踏まえて賃貸物件の供給が滞れば、結果、賃料の値上げに繋がり、店子側が損をすることとなります。

過払い訴訟に続くバブルを期待していた弁護士、司法書士の方には申し訳ありませんが、大家にとっても、店子にとっても、今回の更新料返還訴訟が棄却されたのは双方にとって良かったと私自身は思います。

相続税対策として保険商品を購入するのが一般的である昨今、先日最高裁においてこれまでの常識を全否定する判決が下されました。

新聞紙上で見たかた方もおられると思いますが内容は簡単にいうと次の通りです。

被相続人を対象とした生命保険契約を契約していました。これを相続人が取得すると当然に相続税の対象となる財産です。

単純な死亡保険金であれば、第1段階として相続人一人につき500万円の非課税枠が認められています。それを超える保険金について、第2段階として相続税の基礎控除額を超えてしまえば相続税が発生します。

今回の訴訟案件となったものは保険商品のうち、主たる商品内容は被相続人が存命中に受け取る年金受給権を、被相続人が取得した場合についてです。

まずは、年金受給権を取得した相続人が一括で年金の支払いを受けた場合にはその全額が相続税の対象として相続税を納めます。

方や、年金受給権を残す形で相続人が被相続人に代わって年金の支給を受けようとする場合、将来受け取ることとなる年金に一定の減額評価を行い相続税の対象として相続税を納めます。

一括で支払いを受ける人、分割で支払いを受ける人とで税額が変わってしまうのは不公平である。だから年金を将来にわたって支払を受けた場合にはその分について所得税を支払いなさいという”慣例”がこれまであったのです。

それ以前の問題として、税法上においては、相続税の対象となる財産については所得税を課さないという大原則があります。今回の判決は、これまでの慣例自体が誤っていたのだから、大原則に基づいて二重課税をしてはいけませんという確定判決が出されました。

本来還付請求は申告期限から1年前までは更正の請求（無条件）、5年前まで遡っては更生の嘆願（お願いなので拒否されることもあり）と、還付請求の時効は5年前までです。

ただし、時効分も含めて還付に応じるべきと野田財務相が7日の会見で明らかにしています。これまで所得税を納めていた方は、所得税のほか還付加算金（今年は年利4.3%ですが平成11年以前は7.3%という、時効の年によっては元本の倍以上になる可能性もあります）が併せて還付されますので、とんだ臨時ボーナスとなりそうです。

だからといって、これからは一括給付を受けずに全額年金で受けた方が節税になるとは限りません。

相続税に関しては、これまでの法定相続分課税方式(相続人全体で税額計算を行うため、各種優遇計算の適用ができました）から、遺産取得課税方式（それぞれが取得した財産に応じて単独で税額計算を行う）への変更、上記年金受給権の評価方法の見直し、基礎控除額の引き下げ等、相続税負担を増額させようという動きがあります。

だいぶ以前に子供手当ての弊害を書きましたが、根拠のある財源が無いバラマキ政策はいつか必ずしっぺ返しを受けます。

高校無料化おおいに結構、消費税増税も低所得者に還付するならおおいに結構と、今さえ良ければ良いという短期的な目線の人が多いような気がします。

確かに中小零細企業や家計においては、年々苦しくなるばかりですが、国の政策が頼りないのであれば尚のこと、個々人で将来を考えるべき時期なのかもしれません。

本日の話題は、住宅ローンについて。

マンションにしろ戸建てしても、一括現金で購入される方はごく希で大多数の方は住宅ローンを組まれて購入されていると思います。

経済不況の現在、制度設計に問題のあったゆとりローンや、ボーナス返済をローンに組み込んでおられた方にとっては、せっかく手に入れられたマイホームを手放さざるを得ない状況に追い込まれています。

何故そのような状況に陥ってしまっているのかについてですが、ゆとりローンにしてもボーナス返済にしても、それぞれ雇用の安定と賃金の上昇を前提とした返済計画が、今の経済状況にマッチしていないことが大きな理由です。

一般的には年収の2割が無理の無い返済計画であると言われていますが、肝心の年収は好況と言われてた小泉政権下において上昇するどころか現実問題としては減少傾向に陥っているためです。

マイホームを資産価値の観点から見ると、通常の使用下で減少するよりも早く資産価値の目減りを起こしています。

仮にマイホームを手放す結果となっても、ローンだけが残される状況ではたまったものではありません。

事業仕分けや扶養控除の廃止などで確保した財源を、子供手当てや高校の無料化などに充てることを民主党は政策に掲げていますが、景気対策としてこの住宅ローン問題をどのように解決するのか管理人は注視しています。

管理人も住宅ローンの利用を前提に自宅兼事務所の新築を計画しているため、どのような対策がなされるのか正直なところ気が気ではありません。

マイホーム所有者だけが有利となる政策は批判を浴びるかもしれませんが、同様に、子供手当て、高校無料化についても、該当する子供がいない家庭にとっては増税となることから、課税の公平は守られておらず、年末に掛けて民主党の政府税制調査会がどのような舵取りの方向性を見せるか関心を持って見守りたいと思います。

日本国内がデフレ状態にあるという政府発表がありました。

これまでもTVや新聞などでデフレついて論じられてきたことですが、某氏曰く日銀による国債購入で通貨の大量発行をすれば本当に回避が出来るのか否か？について

これまでも通貨供給量を増やす政策は行われてきたわけです。
ただ、金融機関で通貨は停滞し、それが中小零細企業へ向かうことなく、自己資本増強であったり、国債購入による先祖帰りであったり、外国人投資家に回ったりと、国民に直接関係はありませんでした。

ですので、単に資金供給量を増やしたとしても、これまで同様であれば全く効果が無いのではないでしょうか。大量に発生したイナゴが次々と作物を食いつぶていていくように、再び投機筋が得をする可能性が高い気がします。

ではどうすれば良いのか？

極論ですよ極論。

世の中には税金を支払うくらいなら全部使ってしまえ！！と考える人はとても多いわけです。

ならば一例として所得税を大改正し、給与所得控除の廃止、内容問わず国内消費行為に対しては全額控除の対象とする。そして残ったお金＝預金等に対して税金を課すというのは如何でしょうか。

消費が増えれば、物不足となり物価は上昇しますし、所得税は減収間違い無しですが、消費税は増収となります。

上記は論外としても、肝心な部分は、国内の消費を直接向上させる方法でなければ意味がないということです。

グローバル化した現在、誰もが知っている一流と呼ばれる企業の中には社名こそ日本名でも構造は多国籍企業そのものなので、これまで行ってきた株価対策に税金を投入するのは愚策のひとこと。

給付金を支給しても、株式などの投資に使われてしまったり、海外で消費がされては全く意味がありません。

国内企業が元気にならなければ雇用されている従業員も元気になれず、従業員が元気になれない今の現状がまさにデフレなのですから。