東京都下町葛飾区で開業中の税理士　細谷智康のつぶやきブログ

公務員の方には失礼ですが、世間一般の目で見ると、誰でも出来る杓子定規な対応しかできないのに、給与福利更生は上場企業並だと常に批判の的。少なからず役所に出向くことがあるので、普段の管理人もそう思っています。

さて、先日の表題登記に関してですが、魚心あれば水心とでも言うのでしょうか、ネットでの事前情報に基づき、住宅ローン実行に間に合わないのは困るため早めに申請を通して欲しい旨を相談時から伝えていました。

表題登記窓口の担当者もその旨を申請窓口にも伝えてくれれば、確約は出来ないが善処はします。そう言われていたんです。

しかしながら、先週進捗状況を確認しようと電話を入れてみれば、完了予定日の18日は不動産鑑定士が申請をしたもの（具体的には現地調査省略となるもの）が対象で、本人申請はもっと後だと、けんもほろろにあしらわれてしまった。

それがどうです。本日午前中に法務局より電話があり、急いでいると聞いていたので、先ほど完了をした連絡をしまいた。なんて言うじゃありませんか？

公務員の対応で、このような対応をしてもらった事は記憶にございません。今日一日、気持ちの良い一日を迎えることに。

どこの法務局でもそのような対応が期待できるものでもなさそうですが、こと住宅ローンが絡んだ案件については、事前に相談をしてみると多少配慮をしてくれるかもしれませんよ。



さて、表題登記が完了したとの連絡が入ったので、原本還付請求をしてもその場で返してくれなかった書類一式等の返還を受けつつ、所有権保存登記を併せて行ってきました。

一般的には、法務局で表題登記完了→市区町村役場にて住宅証明書の交付→法務局に戻って登録免許税が減額となる証明書とともに所有権保存登記を済ませる。

この流れでしょう。

通常0.4％の登録免許税が、住宅用証明書を添付することで0.15％に、更に長期優良住宅であれば0.1％へと軽減されます。金額にして数万も変わるので、本人登記を目指す人にはあると無いとでは非常に差が大きいと思います。

ただし住宅証明を受けるためには、居住用床面積が90％以上でなければならない（通常問題ありません）ので、よくある1階一部ガレージとする3階建の場合には、住宅証明を受けられないかもしれません。管理人の場合、自宅兼事務所のため、初めから住宅証明書は受けられないんですけどね。

所有権保存登記に関しては特に注意が必要な点もなく、強いて挙げれば、登記識別情報通知＝旧権利証となるので、扱いには注意してもらうことでしょうか。当然、住宅ローンの契約時には権利者であることが明らかでないと融資実行は無理なので、必ず識別情報の通知を受けるようにしましょう。

抵当権の設定登記に関してだけは金融機関からNGが出てしまいましたが、表題登記と所有権保存登記に関しては管理人自らが行います。その理由はズバリ土地家屋調査士と司法書士に支払う報酬の削減。

最低条件として、法務局へ相談に出掛けられる＆自分で書類を作成できる時間的余裕、建築会社＆金融機関の了承を得られること。

詳しい話は先人のサイト（費用の掛るところは不要）を参考にして、下書き持込みのうえで法務局の無料相談で乗り切れるでしょう。

後人向けに特に迷うであろうところだけ列挙しておきます。

①建物図面、各階平面図

各階平面図は無料CADソフト（管理人はAR CADを使用）を導入すれば非常に簡単。施工図面を参考に作成するだけ。

注意点は、平面図の対象となる床面積の算定でしょうか？

木造は柱芯を基準、鉄骨コンクリート造は壁芯を基準、マンションに代表される区分所有家屋は内壁を基準に算定する。

基本的には建築確認申請に記載されている数値と同じだと思いますが、HMに聞きましょう。

問題は建物図面

不整形地（管理人がそう）の場合、正確な測量図でもない限り、素人がCADで再現できるものでありません。

そんな手法を取ったか？

法務局に登記されている地図をトレーシングペーパーに書き写し、その中に建物を配置する。使用する数値は、外壁から境界までの距離。
※定規等で正確な数値が測れるわけもなく、画的には、あまり細かく確認しないそうです。ただし、記載された数値に間違いがないかどうか実地確認が伴います。

上記それぞれをB5サイズの用紙に用意をしたら、コンビニに行って、日本法令98の用紙にコピー（手差しトレイ使用など）をすれば立派な図面が完成。A3プリンターがあれば直接B4サイズに印刷すれば完成。

上記によって自作のものを作成していたのですが、今回は念のため大和ハウスの営業に駄目元でお願いしていたら申請図面を用意して頂きましたので結局のところ自作のものは利用していません。建物図面が手書きより綺麗なんだから仕方がない。

※一番始めに担当の設計さんが作成してくれたものでは不備があり訂正事項を指摘の上で作り直してもらったというオチがありますが。

図面さえ用意（HM若しくは設計事務所が無料で作成してくれる、若しくは、自分で作成）できるのであれば、予算削減効果としては非常に大きいですよ。

②所有権証明書

上記は施工会社の協力無くして得られません。ポンとキャッシュ購入で、一切住宅ローンを組まない方は別ですが。

何故って？

施工会社としては最終残金の入金をもって建物を引き渡します。

その一方で、住宅ローンを組むためには、建物所有者＝住宅ローン契約者でなければなりません。

お金を払わないと引き渡されない。かといって、お金を払うためには引き渡して貰わないと支払えない。とても矛盾した話ですよね。

このあたりは、施工会社と良く相談して下さい。登記からローン実行までを施工会社の提携先で行うのと、施主側で行われてしまうのとでは大きな違いがありますから。

来週中に表題登記が完了する予定なので、あとで保存登記についても簡単に触れようと思います。