東京都下町葛飾区で開業中の税理士　細谷智康のつぶやきブログ

震災で家などを無くしてしまった方に対して、本当に平成の徳政令が出されるのか、またまた手厚い保障がなされるのかまだまだ気になるところではありますが、住宅ローンと切っては切れない関心事として繰上返済があります。

益々混迷を深める昨今、本日は住宅ローンの繰上返済をテーマに考えてみたいと思います。

ローンを組まれている方の多くが、所得税のローン控除を受けているものと思います。年度によって控除額は異なるものの、昨年ローンを組んだ管理人を例に取れば平成22年申告より10年間について控除を受けることが出来ます。

ポイントしては、下記の3点です。

■金利と控除額の差
今は低金利の状況が続いています。

管理人の場合、1%を切るローン金利に対して、ローン控除は長期優良住宅の1.2%が適用出来ます。繰上返済を行っても、まとまった金額でない限りは保証料は余り戻って来ず、更に貸し出し金利とローン控除率について明確な差がありますので、少なくとも今の状況が続く限りは繰上返済は一切行わずに貯蓄に回した方が徳です。

万人向けでは無いですが、リスク分散と、ロスカットを即断できる人にとっては、繰上返済分を金融商品へ投資するのもありでしょうか。

理想論を言えば、ローン控除を受けられる最終年の翌1月に全額返済を行えれば・・・。

■保険商品との兼ね合い
金融機関によっては、住宅ローン期間中限定で特約保険に入れるところがあります。

一般的には死亡保険は強制加入だったりしますが、特約によってはガンなどの疾病や高度障害の診断を受けたらその保険金でローン残高はチャラになるというものです。

この保険の味噌は、繰上返済をせっせとして借入残高＝保険金を減らすより、その分は貯蓄へ回して、更に個別の医療保険などに入っていれば、少なくともローン期間中は家族に対する保障も万全と言えるでしょう。

繰上返済を行わずに残した手元資金のほか、ローン残高さえ無くなれば家の売却によって更に現金収入を得ることもできるわけですから。

又聞きなので話し半分に聞いて欲しいのですが、金融機関に勤めている人が、この手のローン契約及び保険に入ると同時に他の生命保険は一切解約したという事実もあるようです。

余剰資金があれば様々な保険に複数入るのはとても有効な手段でもあるのですが、長期的な掛け金を考えれば家の次に高額な買い物ですし、保険料で日々の生活が圧迫されるようでは本末転倒なので、検討の余地ありだと思います。

■繰上返済の方法
それでも返せるうちに繰上返済をしたい人というのもおられるでしょう。特に高齢になればなるほど。

繰上返済の方法は、ローン期間を短縮する方法と、毎月の返済額を減らす方法の2種類があります。期間短縮の方が総金利負担が安くなる傾向にあるのですが、個々の事情によっては返済額を減らす方法を選択された方が金利負担が少なくなる場合もあります。

金利負担という一面だけで選ぶのであれば、ローン窓口で繰上返済の相談をすれば即解決です。

それではここに書く意味がないので、管理人的なアドバイスとすれば個々の事情に合わせた将来設計も十分吟味して欲しいところ。

年功序列で年収が年を経ることに増えていった時代なら問題は無いのですが、場合によっては年収が毎年減るようなことも十分起こりえます。かといって生活費の面でいうと、特にお子さんをお持ちの方であれば、大学生までをピークとして年々学費及び食費は上がります。親御さんを扶養される方は年々医療費が上がります。

個人が低金利で、かつ、高額な融資を受けられるのは住宅ローンくらいなものなので、総金利負担は損であっても毎月の返済額を減らす繰上返済を選択することも十分検討に値するということです。

ほんの数万でも生活費が足らなくなって一時的に消費者金融で借りる、又は、リボ払いで物を買うような状況は論外なため、場合によっては、借換によって、繰上返済ではなく、期間を延ばすことが徳になることも十分に考えられるわけです。

企業においてはごくごく一般的な手法のため借換自体が行い易いのですが、ローンを組んだ時点から価値が目減りし続ける住宅ローンでの借換は、特に返済が厳しくなったタイミングと重なって容易ではないことだけは付け加えておきます。

10年後に一括で返済するか、生命保険に入っていると思ってそのまま続けるか、その時の預金と金利状況によりますが、最後に管理人ならばどうするかですが、余裕がないと言われればそれまでですが現状で繰上返済という選択肢は一切ありません。

本業の税理士業においても、今はこれが最案、でも、先までは分からない。こんなことが実に多い。

保存登記は表題登記と比べると拍子抜けするほど簡単な作業のため補正連絡もなく、短期間で終了です。所有権保存登記を経て、名実共に家主ということに。ただし、すぐに借金のかたとして抵当権が設定されてしまいますが（苦笑

数百円単位で予算を削っているのに、住宅用家屋証明を取れないために、上記保存登記の登録免許税、そして抵当権設定のための登録免許税と、必要不可欠な出費とはいえ痛い出費。

原則として、評価額若しくは抵当価格の4/1000のところ1.5/1000、今回、長期優良住宅で申請しているので1.5が更に1へと減額される特典がすべて無効ですから。

ただし、所得税及び住民税対象の住宅借入金特別控除は、居住用割合50％以上で適用可能です。

※あくまで居住用部分に対応する借入額が控除計算の対象。区分登記をしていない限り、一部自己資金若しくは事業資金があっても借入総額×居住用割割で計算されるため、併用住宅の場合には損な計算方法となります。




そして管理人的には一番思い入れのある事務所看板。

家内の意見ばかりがまかり通る家作りでしたが、事務所スペースと看板に関する予算だけは死守しました。

車で来られる方が迷うことなく当事務所に来所できそうで何より。

キャッシュで自宅購入の出来る方ならば問題はないのですが、大半の方はローンを組まれると思います。管理人もそんな一人です。

さらに購入物件は、家そのものが既に存在するケースならば良いのですが、注文住宅のようにこれから家を建てる方は一つ大きな矛盾にぶつかります。

建築会社から物件の引渡を受ける唯一の条件は残債をすべて支払うこと。これだけです。しかしこの残債がローンを実行することで可能となる場合に摩訶不思議な現象に見舞われます。

オーソドックスに引渡後から逆に遡ってみていくと

引渡済　←　ローン実行（残債決済）　←　金融機関抵当権設定　←　所有権保存登記　←　建物表題登記　←　物件完成

上記が一般的な大まかな流れ

ここで起こりうる矛盾というのが、物件が完成しないことにはローンを実行できず、ローンが実行できなければ建物は引き渡されないということです。

所有権保存登記を行うのが建築業者なら問題ないのですが、いくら物件の引渡前とはいえ自分の土地に他人の家が登記されるのが許されるはずもありません。

そして自分のものとして所有権の登記を行いたくとも、ローンを実行していないので自分のものでもない。これを認めてしまうと建築代金を支払ってもらえない可能性が建築会社側にあります。

そこでつなぎ融資ローンというものがあり、物件が完成し、所有権保存登記を行う（登記上は自分のもの）ことが出来るように、住宅ローンと同額の短期融資を受けることで、保存登記を認め、晴れて住宅ローンの実行が出来た際には、つなぎ融資の元本部分に充当します。これで建築会社は請負代金を取り損ねることはありません。

例え数日分の利息とはいえ金額が金額ですので、このつなぎ融資って非常に無駄に感じませんか？

そもそも、表題登記と保存登記、抵当権設定登記が同日同時完了すれば発生しない問題です。でもさすがお役所的というか、それぞれの登記について個別の審査が設けられ、かつ、それぞれの審査に1週間前後の日数を要します。

抵当権の設定だけは、金融機関指定の司法書士であれば、抵当権の登記申請日＝融資実行日となりますが、これは金融機関の好意を前提になりたっています。申請をした＝登記が完了したということにはなりません。

今回予算を少しで削減しようと、表題登記と保存登記は自分で行うことにしましたが、抵当権設定の登記申請日までに間違いなく保存登記が完了している必要もあり、なかなか気の休まる日というのがありません。

今日も法務局へ登記相談に出掛けたくらいですから。

先日の続きであるシビアにならざるをえない状況について。

まんまタイトルの通りなんですが、余り深く考えていなかった住宅ローンがここにきて難敵です。

管理人は、趣味趣向など気に入ったものについて、家電芸人よろしく買いたいときが買い換えどき！更に、スペックで迷ったら大は小を兼ねるのモットーで普及品よりも最上位！で良いじゃない。

上記を地でいく、俗に言うスペック厨でもあります。

そうはいっても普段の生活は、浪費家でもなく、かといって倹約家というほどでもなく、気に入ったものだけアンバランスな一点豪華主義なので、同世代と比べれば割と貯蓄＝頭金があります。

そこが盲点だったというか、新築計画の総額に対しての借入割合は余り高くなく、審査は容易と高をくくっていた節がありました。

さてここからが本題です。これから住宅ローンを組もうとする方は、どこまでが住宅ローンの範囲で借入できるのかどうか考えたことはありますか？

すべてがすべてハウスメーカーなり、工務店なり、不動産会社なりで契約するならその全額が借入対象とすること「も」出来ます。

何も無い新築の状態ならば、家財道具や家電一式などこれから揃えなければならないものは山ほどあります。土地にしても目安として物件価格の1割前後と言われる外構費用もかかります。

上記を少しでも安くあげようと施主支給or他の業者に手配すると、まず住宅ローンに組み込むは出来ません。

ではどうするか。

現金で支払えれば良いのですが、別途ローンの支払をするとなれば二重ローンのリスクを抱えることとなります。

管理人も外構、エアコン、トイレ、建具など、金額の大きなものほど施主支給or別業者としました。結果、ハウスメーカーの請負金額は押さえることが出来たものの、住宅ローンで組める金額も必然的に下がってしまいました。

最も低利な金利負担、世帯キャッシュフローを考えれば、必要なものはすべて住宅ローン内で賄えると、先々の生活設計が非常に建てやすくなります。

何事も経験してみなれば分からないもの。

少しでも予算を下げるためには施主支給はとても有効なのですが、手元資金は出来るだけ残し、住宅ローンの比重を高く組むことを考えた場合、敢えてハウスメーカーで請け負えるものはすべて請け負って貰う、その上で値引き交渉なり、サービスを求めるのも必要だと思いますよ。

足りない予算は優先順位から外構予算で帳尻を合わせる（クローズからオープン外構にするなど）ことも可能なので、注文住宅の場合には、家だけでなく新居で生活する上で全体として幾らの予算（予備予算は少し多めに）を組む。資金計画は、どれだけ自己資金が用意でき、ローンはどれだけ組めるのか（ローンシミュレーションよりも厳し目に）を考えないと、余裕があると思っていた蓄えがハウスメーカー以外に即金で流れ、当初借入予定額よりも増えてしまったローン審査の方が厳しくなっちゃいます。

一生に一度買えるかどうかの新築です。

予算内で、少しでも大きな家、設備の整った家にしたいのが人情ってものですが、給与所得者と比べて厳しい個人事業者としての審査を受けている最中、余裕があったはずの手元資金がどんどん減っていくと、先日の家具の話ではないですが、おいそれと衝動買いをするわけにはいかんというのが今回の教訓です。