http://blog.office-hosoya.com/ 柴又寅さん、こち亀両さんで有名な東京都の下町葛飾区、柴又、金町、水元地区を事業拠点として開業中の税理士　細谷智康のつぶやきを発信するブログ。つぶやきですので、オフィシャルサイトでは書けないような砕けた内容を発信していきます。 ja http://blog.office-hosoya.com/archives/4623477.html 書籍（従来でいえばマニュアル本）というより、今はネットの情報だけで何でもかんでも自作をする人が増えています。特筆すべき点は、専門的な蘊蓄をどうこういうのではなく、何も知らない素人が一から始めるストーリーがまさに今自分が置かれた立場と同じなわけで、何をする... pet73 2011-05-19T23:00:57+09:00 外構工事
GW期間中は原発の影響で遠出を控え昨年来からの庭作りが一通り完了したこともあり、今回は如何にお金を掛けずに時前で庭作りを行う（行えた）かをテーマにしてみます。

■庭土の入替え

こればっかりはこれはDIYでどうこうなるものではないですね。家作りの時も書きましたが、土を深く掘ればコンクリート片や建築廃材などガラばかり。

お金を全く掛けないで進めることを当初念頭に置いてはいたのですが、芝生を貼るにも難儀するような土地のため庭土の入替えは結局業者任せ。で、見積を複数取りましたが、家及び駐車場を先に作ってしまったがため重機や大型ダンプが入らずどこも高額に！！

寂しい限りですが、管理人的には端に申し訳なさ程度の花壇を作り、他はすべてコンクリートとしたかったのですが、家内の希望を叶えるためには庭土の入替えのため当面はカップラーメンをすすることに。

安物買いの銭失いに陥ると思うので、幾ら掛ろうとも土のある家を考えるならば真っ先に予算を取った方が宜しいかと。

■竹垣
境界周りを出来るだけ費用を抑え、かつ、素人でも簡単に作るならば竹垣がオススメ。竹、杭（倒壊防止）、竹用のこぎり、シュロ縄さえあれば誰でも作れます。

竹は親戚からもらいましたが、田舎だと竹藪所有者から無料で貰えることも普通にあるそうです。普通に買うと良い値段がしますし。

■物置
自前で組立てることを前提にネット通販で送料無料40%offにて購入しました。・・・が、1.48坪の設置となると土の整地（コンクリならば簡単）に週末だけで2～3週間は掛けたでしょうか。最後は現物合わせ＆適当に仕上げてブロックを置き、組立てが一日、翌日転倒防止工事。

小型のものorコンクリ設置ならが自前でも苦労はしないと思いますが、土の上に設置は思いのほか大変。経験してみて分かる事ですが数万の工事費ながら素直に設置をお願いした方が良いと思います。

■レンガ積み花壇
基礎部分も含めて計4段、総延長9m弱の大型のものとなりました。積み方はネットで調べればたくさんあるので省略しますが、経験したことから注意点だけ。

練ったモルタルを余すと処分に困る（余ったからレンガを積む、積む途中でモルタルが足らなくなり再び練る、またモルタルが余るの負の連鎖）のと、仕上げを楽＆綺麗にするために一日10個も積んだら止めるのが良いでしょう。

たかだか10個でも、モルタルを練る作業（これがあとあと非常に堪えます）、水平を取る作業、数時間後に目地を整えながら、レンガに付いたモルタルを落とす作業。これら一連の作業を行うと平気で半日は経過します。

とにかく早く仕上げたかったがため大量にレンガを積んでいったので、目地を整えるのとモルタルを落とす作業は翌日に回したらとんでもないことになってました。

最終的に、目地から飛び出たものと大きめのモルタルはタガネで叩いて落し、仕上げにグラインダーにヤスリを付けたもので削って整えましたが、目地は汚いし赤煉瓦の色味も落ちてなんとも微妙なものに。

玄関だけは職人さんにレンガ積みをお願いしていたのですが、サボっているんじゃないかと思えるほどに作業は非常にゆっくりでしたね。今にして思えば、綺麗に仕上げるには当然の作業だったと分かります。

■芝生張り
芝生張りは誰にでも簡単に行える庭作業の一つではないでしょうかね。大きめのホームセンターに行けば芝生のほか、レーキ、目土など、必要な道具は一通り揃います。

ここも注意点だけを挙げるとすれば、必要以上に整地に拘る必要はありませんが耕す作業と、芝生マットが被さることを前提にした土地のすき取り作業は必要です。想定する地面から出来れば5cmは掘り下げた方が良いかと。

写真ではあまり伝わりませんが、掘り下げを甘く考えていたため鋪装アプローチからマットが飛び出る形になってしまい、土汚れがアプローチ側にたまってしまうという小汚い仕上げになってしまいました。

芝の段差は今後数年かけて目土で平坦に出来る（言い換えれば目土の分、レベルが上がり放題となる）ので、境界とされる場所から相当低く設定した方が良いでしょう。

■植木
大型のものはそうそう移動できないので、植木屋さんに頼むか、ホームセンターから軽トラを借りるか、ネット通販しかないでしょう。

左手間の赤紅葉以外はすべて親戚から輸送及び設置を含めて貰ったもので、唯一自前で運んできた赤紅葉もクロカン車で後部が一杯一杯。そのため、今後も園芸を楽しむのなら趣味専用に軽トラックを買おうかと思ったくらいです。

最後にbefore and after画像










すべて業者任せと比べれば予算は半分程度で済んでいますが、工期の方はこんな庭でも昨年末より着手して完成はついこの間（確定申告、地震の影響もありましたけどね）。趣味で楽しめる人ならば良いのですが、管理人のように節約だけを目的にすると失敗する方が可能性大。

1円安さを求めて隣駅まで買い物に行く主婦の方を偶にテレビで見る機会がありますが、時給換算してみた場合にその価値があるのか？その労力を収入を得る活動に向けて見ると良いのではないのか？今回の庭作りだけではないのですが、教訓として、買えるならば人生限られた時間だけは真っ先に買うべき。]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/3703068.html 前回の更新から1ヶ月遅れとなりましたが、公私共に忙しく更新時間が全く取れない状況が続いています。 通常業務、新築、PCのトラブル続き、そして今月頭から葛飾法人会主催の簿記学院講師を勤めさせて頂いているので、時間が本当に足りません。 とりあえず、今月初めには外... pet73 2010-10-24T21:54:22+09:00 外構工事
通常業務、新築、PCのトラブル続き、そして今月頭から葛飾法人会主催の簿記学院講師を勤めさせて頂いているので、時間が本当に足りません。

とりあえず、今月初めには外構工事が終わったので、新築計画については最終号の更新となります。

当初の計画では、可能な限りDIYで外構工事を行うことで少しでも予算を浮かそうと計画していましたがとても無理でした。

家本体の1割はかけるべきとの先人達のコメントの通り、最終的には1割は超えてしまったものの、拘った事務所と自宅とは明確に分けることと、自宅側とはいってもほとんど仕事にしか使わない駐車場を2台分確保しつつ、カーポート及びシャッターゲートを設置することが出来たので、ひとまず満足な形となりました。

シャッターゲートは金額的に痛い出費ではあるものの、防犯対策を考えつつ、出入りが頻繁なので利便性を考えると、リモコン開閉式は外せない結果に。

予算的に、当初アコーディオンゲートを検討してみるもののお客様である工務店さんの意見により、駐車場2台分の広さを設けると風の影響は馬鹿に出来ないとのこと、次点のオーバードアであれば悪くはないが2台分の幅を手動で行うのは後々不便であるとのこと、電動式に変更すれば解決するもののそれなりに良い金額がしてしまうこと、そして最大の理由になりましたが、お金が貯まったら行おうと思っても、こと外構工事に関しては当初の金額よりも高くつき、なんだかんだと結局出来ないことが多いとのこと。

上記のご意見を頂戴し、最終的には下記のような外構としました。




その代わり10年以上乗っている車は壊れるまで乗り潰すことになりそうです。10年以上の車両は1年ごとに車検を受ける必要があった時代、ダイレクト系自動車保険の無かった時代であれば、使い勝手は悪いのですが軽自動車だけ残していたかもしれません。

ついでに事務所側の外構というか、お客様専用駐車場も設置。




ハイヤー、大型トラック以外であれば無理なく止められます。
弁護士など他の士業とは違い、税理士は直接お客様先へ出向くことの方が多く、敢えて専用駐車場を設ける必要まではなかったのかもしれません。

家を含めて今後数十年は作り直すことは無理そうなので、今は無理してでも将来に余力を残す仕様としてみました。

選択肢として、後々にリスクとコストを転嫁するような資金計画と、先にまとまったお金が出てしまうかもしれませんが月々のランニングコストは抑える資金計画。（まとまったお金が出せない、相当に無理をして出す場合は論外とします）

経済が上り調子であった時代なら別ですが、微増でも優良、トントンで上出来と言われる経済情勢の中、リスクマネジメント的にも後者の考えが一般的でしょうか。]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/3496652.html 大和ハウスの責任施工だと幾らになるか尋ねると30万円超と言われ、定価オーバー（すべてが当てはまるものではないですが、住宅設備に関してはは工事費を含めてもその定価を超えることはまずありません）どころかどんだけ乗っけるの！？と驚愕し。 部材から施工まで当事務所... pet73 2010-08-17T22:34:05+09:00 外構工事
部材から施工まで当事務所のクライアントに電材屋さんと外構屋さんをご紹介頂き17万円に満たない金額で安堵しました。メーカー直送にすると送料が凄いこと（せっかく値引いてもらった金額以上）になるため、現地直送でなく電材屋さんが取りに行ってくれるという裏技まで駆使して貰いました。




本来境界線ギリギリの位置にポール設置をするのですが、ギリギリ位置には事務所看板を設置するのでこんな位置。

無くても良かったかなぁ･･･と少し後悔するも、大和ハウス協力会社の電気屋さんが、木（アイボリーでなくブラウン色だったから）のようにも見えて良い物ですよ！との有り難い一言。

実はアイボリーを頼んでいたつもりが、こちらの手違いでブラウンを頼んでしまったというミスも、その電気屋さん（実は滅茶苦茶近所の人です）宅ではアイボリーを付けていて失敗したんだとか（経年による汚れが相当目立ってくるようです）。

建築当初は色々ありましたが、様々な人のご縁ご厚意により、新築ならではの失敗と楽しさを経験しつつ、我が家も完成間近。]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/3430343.html コストが高くなっても人に任せられる安心感というのを、ここ最近しみじみ味わっています。 我々税理士業についても、すべてのクライアントが税法・経理の知識を完璧に習得できるのであれば不要なサービス業です。 新築工事に、外構工事も人に任せられる安心感とそれに伴う... pet73 2010-07-28T21:23:42+09:00 外構工事
我々税理士業についても、すべてのクライアントが税法・経理の知識を完璧に習得できるのであれば不要なサービス業です。

新築工事に、外構工事も人に任せられる安心感とそれに伴うコスト増とを秤にかけ、果たしてどちらが得なのか？面倒過ぎて損ではないのか？と思うことが最近多くなってきました。

外構プランの大まかなものは、マイホームデザイナーを利用して適時作成をしていたのですが、細かい品番や手配についてまでは正直考えていません。

例えば、どうせ借入れをするならこの際シャッターゲート（東洋エクステリア　ワイドシャッターＦ）まで付けてしまえ！と身分不相応な外構プランに今は固執しているため、10%掛率が違なるだけで20万近いコスト削減が可能です。

家電製品のように単純に機能比較で機種を決め、あとは価格サイトで最安値を探し、アフターや信頼面からどこで買うのかを決めればＯＫ。

問題点を強いて挙げるとするならば、希望した納品日に必ず納品をしてもらえるのか？でしょう。サイズの小さなものなら、新居手配でなくとも大丈夫ですし。

これが外構工事に関していうと、施主支給という考えが家ほど一般的でなく、また、部分的な本体価格は安くなってもそれぞれ施工品に対して別の業者へ発注すれば当然施工費は高くつく。かといって1箇所にまとめたいのだけれども、エクステリア専門業者（家でいう工務店のような立場）にお願いすると部材の掛率が芳しくない。

例えるならば、トイレやエアコンの施主支給という次元のレベルではなく、床、屋根、梁など家の根幹をなす部材一つ一つについて施主支給を考えてしまっているといえば分かり易いでしょうか。

そいうことで、あちらを立てればこちらが立たず、外構工事について最近はこんな状況です。先週末は、上北沢にある東洋エクステリアのショールームまで家内と一緒に出掛けてしまいました。

他所様から見た印象ですが、当然家の外観や規模と思いきや、外構工事をケチるとその家全体が安っぽく見えてしまう。住むだけの家なら、決して嫌いではないのでDIYでコツコツ創ってみたいのですが、交通量の多い通りに面し、かつ、客商売となる事務所も併設となると無理をしてでも見栄を張る必要があるのではないか？

金銭感覚が大きく麻痺している真っ最中でもあるので、身分不相応とは分かっていても予算ばかりがついつい大きくなり、少しでも安くしようと悶絶中…（汗

借入れ額をいかに減らしてキャッシュフローを改善させていくのか、税理士業はファイナンシャルプランナー以上に再生計画はお手の物なので、早く出口（総工費）の見えない世界から粛々と借金を返済する生活に入りたいと思う今日この頃です。

柱）預金、収入が幾らで、余裕をもった借入れ返済計画内で家を建ててるならば、事業計画書作りにも相通じる部分があるのですが、身分不相応な見栄…こればかりは計画通りとは参りません。]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/3215206.html 二転三転していた歩道の切下げ工事。 直で業者手配をするより大和ハウスへ依頼する方が安上がりとなり、結局依頼をすることに。 当初予算取りとして提示されていた金額より10万アップの提示になりましたが、顧問先のお客様経由で見積り依頼をかけた金額（最安＆本当に親身... pet73 2010-05-28T22:58:57+09:00 外構工事
直で業者手配をするより大和ハウスへ依頼する方が安上がりとなり、結局依頼をすることに。

当初予算取りとして提示されていた金額より10万アップの提示になりましたが、顧問先のお客様経由で見積り依頼をかけた金額（最安＆本当に親身になって頂いて中間マージンはゼロ）よりも安かった。

いくら受益者負担の原則とはいえ、100万近くの出費を強いられるのは辛いものがあります。

ちなみに、歩道切下げ工事に関して、減価償却費の検索者がいたので解答を。

まず減価償却の計算にあたって以下の判断を行います。

①所有権が費用負担者に直接帰属するのか、しないのか。

　歩道の切下げ工事は、私有地や私道ならば直接帰属しますが、歩道という公共財に工事を施すので所有権はありません。

②次に、所有権が帰属しないのであれば、公共的施設なのか、共同的施設なのかを考えます。

　公共と共同については、費用負担者が一人であれば公共的施設、共同で負担するのであれば共同的施設となります。
　管理人の場合には一人で負担をしていますので、公共的施設となります。

③次に施設そのものの利用者が、費用負担者専用であれば施設の耐用年数の7/10相当、それ以外であれば耐用年数の4/10相当。

　管理人の場合、車道と敷地間を通るために行った工事のため普通に考えれば負担者専用に思えるかもしれません。

　しかし今回のケース、自宅敷地から公共物である歩道を跨ぎ、道路へ出るための一連の工事のため、当然に誰もが自由に利用をすることとなります。この点で、4/10計算の対象です。

　中には、自宅敷地と、公道との境界に、幅10センチ前後あるブロックを切下げる工事を行う人もいるでしょう。この場合、誰もが自由に利用できるとは言い切れませんから、負担者専用として7/10相当で計算を行います。

④最後に切下げ工事そのものの耐用年数です。

　大分類として「構築物」構造用途として「舗装道路・路面」細目として「コンクリート等」であれば15年、「アスファルト等」であれば10年です。

　今回の管理人のケースでは、アスファルト敷のため10年、公共的施設、かつ、受益者専用ではありませんので、10年×4/10＝4年で減価償却費の計算を行います。

　これが会社所有地、アパートなど収益物件のためのものであれば減価償却費の全額、個人事業主の自宅兼店舗や事務所などの場合には事業供用分のみが経費となります。

　減価償却費の計算は、このように計算の根拠となる拠り所を判定するがとても難しいものです。

　さて、最後の最後となりましたが、今回の切下げ工事完成は下記の通り。ガードレールのあった工事前の過去ログと比較するとスッキリして見えませんか？？


]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/3007281.html 　本日は歩道切下げ工事の続ネタです。 　もうネタとしか思えない金額の見積りが上がってきたので書きたくなりました。 　そもそも歩道の切下げ工事とは？ 　いわゆる24条工事というもので、簡単にいうと道路管理者以外の者「今回は管理人」が、道路管理者の許可を得て道... pet73 2010-04-07T22:07:49+09:00 外構工事
　もうネタとしか思えない金額の見積りが上がってきたので書きたくなりました。

　そもそも歩道の切下げ工事とは？

　いわゆる24条工事というもので、簡単にいうと道路管理者以外の者「今回は管理人」が、道路管理者の許可を得て道路に関する工事を行うためのことを指します。

　ここで問題となってくるのは、あくまで道路管理者の許可を得なければならないため、指定（許可）された工事方法に則り、かつ、費用は自費でなければならないという事です。

　許可は、工事着工前は勿論のこと、完成時にも許可通りの工事を行ったかどうかの確認を受けなければなりません。確認を受けた後は、維持管理義務及び所有権は道路管理者へ帰属します。

　工事費用については、道路管理者が、村、町、区、市、都道府県、国の順に、求められる仕様も上がっていくことから、必然的に工事単価が上がっていくこととなります。

　前置きが長くなりましたが、今回の工事費用が問題です。

　ハウスメーカー各社とやり取りを行っていた際には、都道の場合にはmあたり10万円が相場と聞いており、積水ハウスの営業さんが見積りを取られた際には48万円という数字が出てきました。ハウスメーカーによって金額に差異はあるものの50～70万円です。

　それが今回は約3倍という金額。

　どうしても必要な物ですが、工事はすれどほとんど寄付みたいなものですし、車一台が買える金額となると正直参りました。この予算を家本体に向けられればどんなに良いことか･･･。

　後々、検索をされてきた方向けに、今回の見積り概要を。

　まず、車1台が余裕で通れるほど広い歩道があります。さらに、車道と歩道の間には、ガードレール、植栽、車両が通らない前提で置かれた雨水・下水升もあります。車庫は2台並列駐車のため、切下げ5m超という条件。

　車道から敷地に至るまで一式を全交換しなければならない、かつ、工事単価は公共工事に準じてとなりますので、そりゃもう悲しい程に高額な金額に。

　流石に100万円を超える金額を出したくはないので、工事費用を少しでも落とすべく、車庫の位置を変えたり、そもそもの切下げ面積を減らしたりとする予定ではありますが、楽しい家作りが一転、工事費用捻出のため、必要と思い一度は選んだ家の装備等を今後諦めるようなことも考えなくてはなりません。これから数十年借金まみれになると分かってはいても、一生に一度あるかどうかの家作りで楽しいはずだったんですが。


　どう足掻いても上記の事実が変わるわけではありませんので、税理士らしく、上記歩道の切下げ工事に関する税務処理について。

　まず前提として、切下げ工事を行う貴殿が、事業者（法人及び個人事業主）なのか？個人なのか？で線引きを行います。

　事業者の場合には、減価償却の対象として資産上を行う必要があります。減価償却の分類では構築物の中の舗装道路・路面として、コンクリ仕上げならば15年、アスファルト仕上げならば10年の年数で償却を行います。（勿論、支出金額に応じて一括償却、少額減価償却等の特例の対象となります）

　更に、工事費用は負担すれども、自分のものに非ずということで、公共的施設の負担金として繰延資産に該当します。更に、その施設が負担者専用（耐用年数の7/10相当年数で計算）のものか、それ以外のもの（耐用年数の4/10相当年数で計算）かに分かれますが、工事のきっかけが自用車のためとはいえ、歩道は公共利用にあたりますので、上記耐用年数の4/10相当で計算を行います。

　これに個人事業主で、かつ、自宅兼店舗の方は、事業供用割合を掛けることとなります（家事、事業共用の減価償却費計算で間違えやすいものとして、簿価から減額する償却費用は事業用100％として計算をした金額となります。但し、所得税の計算上経費に算入できる金額は事業供用割合分です。家事供用資産として減価償却費に1.5倍云々ということはありません）

　個人利用の方で、将来事業用として使われる可能性のある方は、9年以内であれば多少経費に計上することが可能です（耐用年数の一番長いコンクリ製で15年、繰延資産として×4/10、家事共用資産として×1.5　算式15年×4/10×1.5＝9年）。

　今回の話には全く関係ありませんが、外構工事のうち、フェンス、植栽、カーポートなども、それぞれ減価償却の計算方法が決められています。

　税理士が付いていればまず有り得ないのですが、実務で良く見かけるケースとして、家本体と関係はありませんが、店舗内装費用一式として幾ら、減価償却費の計算としては本体建物と同様の耐用年数を用いた計算方法を採用しているものを見かけます。

　工事内訳書の中には、電気工事であったり、建物本体とは分離された造作部分であったりと、償却年数の短いものが必ず含まれています。節税及びキャッシュフローの観点からは、支出した費用はなるべく早い段階で損にすべきものなので、面倒臭がらずそれぞれの内訳計算を必ず行うようにして下さい。]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/2977348.html 　業者さんはすぐに見つかるであろうという安易な気持ちで、先月から見積り作業をしているのですが本当に困ってます。 　工事総額が低く、継続制が見込めない個人依頼なのもあるのでしょうが、メールでの問い合せについては1社以外に全く反応がなく、その後2週間近く音沙汰... pet73 2010-04-01T22:13:54+09:00 外構工事
　工事総額が低く、継続制が見込めない個人依頼なのもあるのでしょうが、メールでの問い合せについては1社以外に全く反応がなく、その後2週間近く音沙汰が無いため新規で業者さんを探す旅路へ。（ネットで調べ10社近く問い合せをしました）

　結果として受けてはもらえませんでしたが、ネットは駄目だと今日電話をした葛飾区にあるとても親切な業者さんから経緯を聞くと、区道ではなく都道管轄になると、申請手続きが細かく、また煩雑となるため、効率良く行えるノウハウを持つ業者さんは限られくるという点。

　更に、管理人が建築する予定の申請先である第5建設事務所は都内でも屈指の申請条件の厳しさがあるそうです。

　申請図面のやり直しにも当然人件費が掛るので、先方が求める書類を整備出来なければそれだけ時間、費用が掛るので、他に利益が見込めない今回の依頼内容では致し方ないのでしょう。

　更に今の時期、道路関係は行政の仕事でとても忙しいようです。外構なども併せて行えるようであれば取れる利益も上がるため、無視されるようなことは無かったと思いますよと温かいお言葉を頂く。

　下町で育ってきたので目先の利益より何よりまずは人柄重視。当事務所の営業方針もそれに尽きるので、今後クライアントで紹介できる案件があれば是々非々で○○さんへ仕事を紹介したいと思うのでありました。

　さて、この歩道切り下げの件。

　妻の頑張りもあり、その後、他に問い合せをさせて頂いた業者さん2社により、後日改めて見積りを頂けるという段取りとなりました。

　少しでも安くと合い見積りを取ってはみたものの、ハウスメーカーの選定の際にも困ったのですが選べるのは1社だけ。義理人情を尽くしてくれれば大変心の痛むお断りの作業が待っています。

　お断りした積水ハウスの金額（区内の業者さんから見積った金額だそうなので無茶な金額ではないのでしょう）と同等であれば早く決めて工事に着手したいですね。

　今回の一件を経て後悔したのは、電気、水道、外構、今回の歩道切り下げ工事など、下請けさんで入る業者さんの問い合せ先を聞いておくべきでした。特に積水ハウスの営業さんの話では、歩道の切り下げ工事については一切間に入らず（利益を乗せることはなく）、ただ業者さんを紹介するだけとの話だったので。

　窓口となる以上はタダというわけにもいかず利益を乗せるのが会社としては当たり前のこと。だからこそ大和ハウスを批判するつもりは毛頭ないのですが、提示されている金額は流石にそこまでは払いたくない…。

　かといって、積水で建てたいと言われればその営業さんを紹介しますけど、肝心要の自分の家に関して、お断りをした積水ハウスの営業さんに業者さんだけを聞くのはとても虫の良すぎる話。

　見栄っ張りですかね…。

　武士は食わねど高楊枝を地でいく、とても見栄っ張りな性格です（笑。

　見難いですが、下記は先日行ったブロック塀の撤去及び不法投棄物の撤去工事の前後比較

　





　草加にある当事務所のクライアントである工務店さんが手配をして頂いた業者さんによる工事です。建物本体工事の前に歩道切り下げと前後して、塀工事を引き続き行って頂く予定です。

　本来は歩道の切り下げ工事も併せてお願いしたかったのですが、直接東京都の許認可事業に明るい下請けさんがおられないため、現状に至っています。

　建物本体もお願いする予定だったものの様々な事情により…

　土木建築業は窓口となるところがしっかりしていると、下請けの方も必然的にしっかりした方々が関与することとなります。当事務所のクライアントという訳ではありませんが、工務店さんはもとより、下請けに入られている業者さんもとても良い方ばかりなので、事務所ページから問い合せ頂ければご紹介しますよ。]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/2935239.html 　最初で最後であろう新築計画なので、今回も懲りずに家の話をします。 　唐突ですが不労所得とはどんなものを指すのかご存じの方はおられますでしょうか？呼んで字のごとく、全く労せずに所得を得られるものを指しますので、一般の人ならば懸賞や宝くじに当たるケースが考... pet73 2010-03-24T22:56:05+09:00 外構工事
　唐突ですが不労所得とはどんなものを指すのかご存じの方はおられますでしょうか？呼んで字のごとく、全く労せずに所得を得られるものを指しますので、一般の人ならば懸賞や宝くじに当たるケースが考えられるのではないでしょうか。

　上記不労所得の中には、実は不動産の賃貸収入も含まれます。直接働かずして収入を得られるため、そう呼ばれているでしょうかね。

　当事務所が関与しているお客様の中にも不動産賃貸業を行っておられる方がいらっしゃいますが、実情を知っている方にしてみると不労所得とまではとても呼べないと思うのです。

　たまたま先祖が持っていたか、ご自身で持たれたかの別はあるにしても、不動産賃貸業は皆さんが思うほどに決して美味しいものではありません。

　たまたま今回の新築場所でもそうだったので、とても割に合うようなものでない一例をご紹介します。

　資産の中に遊休地があった場合、手っ取り早く収入が得られ、かつ、リスクらしいリスクがないものの代表例として駐車場経営が挙げられます。駐車場を他の用途へ変更したい場合でも、居住用と違って、賃貸借契約の解除は容易ですし、初期投資もほとんどありません。

　その代わりに運用益も微々たるものです。コストの主なところは、居住用ではありませんので固定資産税の減額措置がなく、砂利や土のままであれば雑草などの処分費用、アスファルト又はコンクリート敷であれば敷設費用が掛ります。だいたい年間コストに対して、その倍の収入が得られれば御の字でしょうか。ですので、借入金で土地を購入してまで駐車場を経営するメリットは全くありません。

　さて、既に遊休地を保有している場合、土地の規模にもよりますが言い換えれば年間コスト分の収入程度は見込める駐車場経営についてもアパート経営に似たリスクというものが存在します。

　その代表例がゴミの管理処分費用です。

　契約上はあくまで車を置く場所としての駐車場ですが、皆さんの周りの駐車場にも車以外に色々なものが置いてありませんか？

　駐車場に行くまでの自転車やバイクのほかに、交換済のバッテリー、古タイヤ、事業者向けに駐車場を貸している場合はさらに廃家電や作業道具の一時保管用に利用されてしまうこともあります。

　事業者の方でも別に倉庫を借りている方が多いのですが、長期間の賃貸借関係、駐車場用地の管理は管理会社に任せている等の場合には車以外のものが結構あります。

　今回管理人が建築予定の場所では、テレビに洗濯機、ストーブ、イス、バッテリー、カーペット、古タイヤ、廃棄自転車ほか多数が存在します。以前はゴミを車内一杯に詰め込んだ廃車まであったくらいなので、他人には貸さない方が良いと考えさせられる惨状でした。

　さて、この不法投棄の処分費用は誰が負担するのでしょうか？

　お役所？いえいえ、あくまで土地の所有者負担で処分をしなければなりません。さらに産廃規制が厳しくなっているため、処分費用も馬鹿になりません。

　昨今、駐車場用地が不足していると言われる割に、コインパーキングは増えています。

　設備費用は掛りますが、一時駐車の方がそれに見合う収入もあり、かつ、長期契約の場合に生じる上記不法投棄問題もない（管理清掃はコインパーキング運営会社が行うようです）ため、昨今の事情を反映しているのはないでしょうか。

　余談ですが、居住用賃貸経営についても一言。

　敷金、礼金、更新料と新築物件であれば最初にまとまったお金は入りますが、将来の修繕、空室リスクを考えると、手元にあれど使ってはいけないお金が意外にあります。

　また、不動産経営はさほど経費は掛りませんので、税金負担ものしかかってきます。

　ですので、この不況期は最低でも土地は自己所有、上物も一定金額の頭金を用意出来なければ、手を出されない方が賢明です。]]> http://blog.office-hosoya.com/archives/2912567.html 　さすがに確定申告期限である15日前の週末は打合せをスキップしましたが、年明け早々にスタートした家作りは大詰めを迎え、あとは電気配線をどこにするか？を半日程度打合せすれば終了の予定。 　のはずですが、家をどう見せるか、また、これからどう使うのか、家の外、早... pet73 2010-03-20T00:01:06+09:00 外構工事
　のはずですが、家をどう見せるか、また、これからどう使うのか、家の外、早い話が外構部分も別に考えなくてはなりません。

　当初契約した請負金額から膨れあがった家の本体予算に対して、概算でしか金額を見ていない外構工事にどれだけ金銭的な負担がのし掛かるのか怖い部分でもあります。

　そこで本日は、内装大半は本日は電化製品のように既に出来上がった建売住宅を買う場合と違い、注文住宅を建てるケースならではの付随費用について書いてみます。

　既存住宅の建て替えとか、自宅敷地の境界線から先がすぐ車道の人には関係ありませんが、中間に歩道のある人は切り下げ工事を行わないと車の出入りに非常に難儀します。

　管理人宅の建築予定地がまさにそれで、割と交通量のある都道に面した好立地と引き替えに、自費負担で道路工事を行わなければなりません。

　ご丁寧に植栽やガードレールまで敷かれた場所をざっくり切り下げるのでハウスメーカー経由の予算ではm×10万。自分達の財産になるわけではないので、これから合い見積りをとって一番安いところへ依頼をかける予定です。一度自費負担で工事を行えばその後の道路管理は役所へ移るので、その後の維持修繕費は一切考えません。

　ちなみにこの工事が事業に必要なものの場合には、税法上の繰延資産として償却を行う必要が出てきます。20万円以上未満であれば一括損金に出来ますが、それ以上であれば公共的施設の設置として専ら私的利用が大半なら7/10、公共的利用が大半なら4/10を本来の耐用年数に乗じて償却計算を行います。

　更に道路にもアスファルト敷であったり、コンクリート敷であったり、タイル敷であったりと、周りの景観と同化した工事内容になるので一概に償却率はこうなると言えるものでもありません。

　キャッシュフローから見ればお金は無くなっているので全額費用にしたいところです。単純な現金差額でないところが、税金計算の肝であり一般の方に難しくさせているところではないでしょうか。]]>