東京都下町葛飾区で開業中の税理士　細谷智康のつぶやきブログ

　最初で最後であろう新築計画なので、今回も懲りずに家の話をします。

　唐突ですが不労所得とはどんなものを指すのかご存じの方はおられますでしょうか？呼んで字のごとく、全く労せずに所得を得られるものを指しますので、一般の人ならば懸賞や宝くじに当たるケースが考えられるのではないでしょうか。

　上記不労所得の中には、実は不動産の賃貸収入も含まれます。直接働かずして収入を得られるため、そう呼ばれているでしょうかね。

　当事務所が関与しているお客様の中にも不動産賃貸業を行っておられる方がいらっしゃいますが、実情を知っている方にしてみると不労所得とまではとても呼べないと思うのです。

　たまたま先祖が持っていたか、ご自身で持たれたかの別はあるにしても、不動産賃貸業は皆さんが思うほどに決して美味しいものではありません。

　たまたま今回の新築場所でもそうだったので、とても割に合うようなものでない一例をご紹介します。

　資産の中に遊休地があった場合、手っ取り早く収入が得られ、かつ、リスクらしいリスクがないものの代表例として駐車場経営が挙げられます。駐車場を他の用途へ変更したい場合でも、居住用と違って、賃貸借契約の解除は容易ですし、初期投資もほとんどありません。

　その代わりに運用益も微々たるものです。コストの主なところは、居住用ではありませんので固定資産税の減額措置がなく、砂利や土のままであれば雑草などの処分費用、アスファルト又はコンクリート敷であれば敷設費用が掛ります。だいたい年間コストに対して、その倍の収入が得られれば御の字でしょうか。ですので、借入金で土地を購入してまで駐車場を経営するメリットは全くありません。

　さて、既に遊休地を保有している場合、土地の規模にもよりますが言い換えれば年間コスト分の収入程度は見込める駐車場経営についてもアパート経営に似たリスクというものが存在します。

　その代表例がゴミの管理処分費用です。

　契約上はあくまで車を置く場所としての駐車場ですが、皆さんの周りの駐車場にも車以外に色々なものが置いてありませんか？

　駐車場に行くまでの自転車やバイクのほかに、交換済のバッテリー、古タイヤ、事業者向けに駐車場を貸している場合はさらに廃家電や作業道具の一時保管用に利用されてしまうこともあります。

　事業者の方でも別に倉庫を借りている方が多いのですが、長期間の賃貸借関係、駐車場用地の管理は管理会社に任せている等の場合には車以外のものが結構あります。

　今回管理人が建築予定の場所では、テレビに洗濯機、ストーブ、イス、バッテリー、カーペット、古タイヤ、廃棄自転車ほか多数が存在します。以前はゴミを車内一杯に詰め込んだ廃車まであったくらいなので、他人には貸さない方が良いと考えさせられる惨状でした。

　さて、この不法投棄の処分費用は誰が負担するのでしょうか？

　お役所？いえいえ、あくまで土地の所有者負担で処分をしなければなりません。さらに産廃規制が厳しくなっているため、処分費用も馬鹿になりません。

　昨今、駐車場用地が不足していると言われる割に、コインパーキングは増えています。

　設備費用は掛りますが、一時駐車の方がそれに見合う収入もあり、かつ、長期契約の場合に生じる上記不法投棄問題もない（管理清掃はコインパーキング運営会社が行うようです）ため、昨今の事情を反映しているのはないでしょうか。

　余談ですが、居住用賃貸経営についても一言。

　敷金、礼金、更新料と新築物件であれば最初にまとまったお金は入りますが、将来の修繕、空室リスクを考えると、手元にあれど使ってはいけないお金が意外にあります。

　また、不動産経営はさほど経費は掛りませんので、税金負担ものしかかってきます。

　ですので、この不況期は最低でも土地は自己所有、上物も一定金額の頭金を用意出来なければ、手を出されない方が賢明です。